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    一場下調房貸利率引發的風波:有銀行涉嫌在樓棟封頂前放款

    作者:管理員 日期:2023-12-28 【正文字號:

    第一次打新就中簽上海徐匯區“千人搖”新盤匯樾庭的張月(化名,下同),喜悅并沒有持續多久。

    11月7日,張月家簽訂了購房合同及貸款合同;12月4日,這筆住房貸款放款,這距離上海樓市新政僅早了10天。

    根據上海12月14日發布的樓市新政,首套房房貸利率由4.55%下降為4.1%,相差了45bp,市區購房的二套房貸利率則降為4.5%。目前,張月家的首套房貸利率與二套房的相當,“我們只貸了兩百萬,利息差大概就十來萬。有的人貸了六百多萬,利息相差大概有70萬。”

    僅差10天就能趕上降利率新政的張月并非個例,該區域多個樓盤也存在類似情況。其中,匯樾庭的四百多位業主多數在10月份簽訂購房合同,這些業主中的大部分人也未能趕上新政,錯過了降低月供壓力和利息成本的機會。

    據張月介紹,在出現上述情況后,目前小區有超120戶業主向12345、銀監會等多方進行了溝通,最終都繞回了銀行,但目前尚未獲得來自貸款銀行的有效回應,“某銀行一個星期前打電話說,讓我們耐心等待一個星期,他們內部在商量這個事情,但具體怎么商量的我們是一概都不知道,目前也沒有回應。”

    藍鯨財經在采訪中也了解到,目前上海多家銀行已經知悉業主的訴求,稱目前已向有關部門反饋,其也正在等相應的回復,等待相關政策細則的落地。

    12月27日晚間,一位業主收到某銀行方面回應,該工作人員稱,銀行非常重視,將在本周內給出答復。

    難以確定的“封頂日期”

    在與匯樾庭業主溝通過程中,多位業主告訴記者,此次貸款爭議點在于“銀行是否涉嫌在樓棟封頂前提前放款”。

    該樓盤業主向藍鯨財經提供的樓盤第17期監理月報(10月26日—11月25日)顯示,工程進度方面,截至11月25日,2號樓一結構封頂(11月月底),東單元十層二結構施工,西單元四層二結構施工;4號樓一結構封頂(11月月底),十層二結構施工。形象進度部分則顯示,2號樓一結構封頂(100%)(11月月底),4號樓一結構封頂(100%)(11月月底)。

    張月及其他多位業主認為,上述監理月報的表述無法證明,截至11月25日2幢、4幢已經封頂,“沒有任何信息提到2幢已經封頂。”

    據藍鯨財經獲取的信息,最早在11月27日,4幢18號樓有一位業主的房貸放款。

    據另一位2幢業主提供的聊天記錄截圖,11月23日,該業主對接的個貸經理提醒稱,下周一二(11月27、28日)放款。在業主問及“2幢好像還沒封頂”時,該個貸經理回復稱,“估計周末(11月25、26日)可以封了,我們等封頂了就放。”

    多位2幢及4幢業主希望確認,自己所購房屋具體的封頂時間,以及該時間是否在銀行放款之后。據張月所述,業主要求銀行提供封頂報告,但銀行以“商業機密”為由拒絕提供,僅提供了樓盤第16期、第17期監理月報。

    此外,據業主向藍鯨財經提供的照片,12月10日,該小區2幢仍在施工。目前尚無法確定當日樓棟是否已封頂。

    另一名業主提供的與銀行協商的錄音則顯示,銀行工作人員稱,去現場核實過封頂情況,確認已經封頂了,2幢確實有吊機在施工,按照開發商的說法是在裝飾。

    上海銀保監局2021年1月29日發布的《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》明確,嚴格個人住房貸款發放管理,只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

    北京金訴律師事務所主任王玉臣向藍鯨財經表示,房貸發放時間點是有明文規定的,對于住宅而言,需要在主體封頂后才能放貸。

    上海某家銀行工作人員則向記者表示,“我們銀行不可能存在提前放款的情況,都是很嚴格的。”

    雖有相關明文規定,據21世紀經濟報道梳理,中國建設銀行鎮江分行、中信銀行太原分行、招商銀行太原分行、中國建設銀行太原分行等多家銀行以往都曾因違反上述規定被處罰。

    一位資深中介也向藍鯨財經表示,“封頂前放款不合規,但目前比較普遍。房地產本身資金回流比較慢,開發商著急回款,要等到封頂再放款哪有錢搞。”

    王玉臣表示,如果銀行提前放款行為屬實,且影響了貸款人的房貸利率執行標準,一方面貸款人可以針對違規放貸行為向相關金融監管部門進行舉報投訴,必要的時候還可以提起相關的違法查處申請,以及相關的訴訟。另一方面,也可以直接和銀行溝通,據理力爭,或者在前述工作的基礎上和銀行進行溝通談判。

    已有銀行與購房人重新簽約

    據藍鯨財經了解,證實銀行是否“提前放款”并非匯樾庭業主目的,其最終訴求是與貸款銀行重簽協議,根據新政所要求的最新房貸利率標準計算利息。

    據張月介紹,同期開盤的徐匯漕河涇樓盤玖瓏庭,以及雍匯庭、天匯璽等樓盤開發商牽頭組織業主與貸款銀行重新談房貸利率,目前已有成功下調的案例。社交平臺也有多位青浦區國貿虹橋璟上業主稱,部分銀行與購房人重新簽約,下調了房貸利率。

    “目前我們小區開發商還沒有組織和銀行談改利率。”張月稱。

    據了解,匯樾庭項目的開發商是上海城凌置業有限公司,該公司由上海城投置地100%控股,后者在2021年10月以33.302億元獲得了該項目地塊。

    上海市房地產交易中心顯示,今年10月20日,匯樾庭項目開盤,推出的共計440套房目前已成交434套。其中410套房在10月簽約。

    目前,該樓盤售樓處及開發商并未就此事作出回應,藍鯨財經撥打該售樓處公布的兩個聯系電話,均未撥通。多位業主也向記者表示,無法撥通售樓處電話。

    據藍鯨財經獲取的信息,匯樾庭有部分業主的貸款放款時間在12月14日之后,這些業主的房貸利率根據新政執行,但目前尚無法獲知這些業主貸款合同的簽訂時間。

    “同盤不同策”也是匯樾庭業主存在疑問的點,“這個樓盤只開了一期,所有業主集中在一段時間簽的購房合同,并且在同時間和銀行簽字,就因為放款時間不一樣,導致一個樓盤出現了不同的利率。”

    此外,多位業主向記者提到了一個細節,其簽訂的貸款合同是“空白合同”,且直到12月20日左右業主投訴后才收到貸款合同。

    另外,社交平臺不乏今年上半年甚至更早購房的業主呼吁根據新政所規定的利率標準計息。針對此類存量貸款購房人的訴求,王玉臣建議,可以嘗試和銀行進行溝通協商,同時也可以審查之前放貸的時候是否存在違規放貸的情形。如果存在,也可以視情況針對違規放貸提起相關的查處申請,進一步推動協商解決。

    另一上海業內人士則建議,銀行在對貸款政策調整時,理應有一個過渡期政策,避免類似的情況的發生,給銀行及購房者造成不必要的困擾。


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